CEO Brasil da JLL traça perspectivas para o mercado imobiliário nacional

A dinâmica mudará, o sonho da casa própria dará lugar à possibilidade de morar onde quiser, alugando apartamentos mobiliados ou semimobiliados, com ou sem serviços incluídos, pelo período que for necessário Fábio Maceira: De estagiário em Nova Iorque a CEO no Brasil

Pandemia acelera transformações e pavimenta caminho para inovações em real estate, segundo Fábio Maceira

Ao longo dos 25 anos de presença no Brasil, a JLL testemunhou e contribuiu para a evolução do mercado imobiliário nacional. Foi assim, por exemplo, com o desenvolvimento dos fundos imobiliários, que ampliaram as opções para os investidores e hoje apresentam boas alternativas de rendimento, mesmo em meio à crise gerada pela pandemia de Covid-19. É o caso também da transformação dos escritórios, que há alguns anos passaram do modelo de salas fechadas para o open space e agora estão vivendo uma verdadeira revolução, com a ampliação do trabalho remoto e a adoção de tecnologias para aumentar a eficiência no uso do espaço e o conforto dos usuários.

Para celebrar essa história e orientar o mercado em um momento de mudanças tão rápidas e profundas, abrimos espaço para grandes especialistas apontarem tendências e caminhos para os próximos 25 anos do setor imobiliário. A entrevista que inaugura essa série de conteúdos é com Fábio Maceira, CEO Brasil da JLL, com reflexões sobre os diferentes segmentos em que a empresa atua e sobre outros temas pertinentes aos negócios, como a digitalização.

De estagiário em Nova Iorque a CEO no Brasil

A carreira de Maceira se mistura com a história da JLL no Brasil. Atualmente CEO, Fábio iniciou sua trajetória na empresa como estagiário em Nova Iorque, enquanto cursava especialização em Desenvolvimento Imobiliário na Universidade Columbia, nos Estados Unidos. Na época, a então Jones Lang Wootton dava os primeiros passos para a sua entrada no Brasil e já contava com o olhar do brasileiro para desbravar o mercado. De estagiário, ele logo passou a analista de Consultoria e Avaliação e, depois de um período de experiência internacional, em 2001, finalmente integrou a equipe do Brasil. Foi acumulando responsabilidades até que, em 2007, assumiu a presidência.

Nestes 14 anos em que Fábio Maceira ocupa a posição de CEO, a JLL Brasil cresceu e passou por muitas mudanças, assim como ocorreu com o papel do executivo à frente dos negócios. “Minha função principal é encontrar as melhores lideranças e dar as condições necessárias para que performem com os seus times. Nossas áreas têm independência e os líderes, autonomia e liberdade para desenvolver seus projetos e atender melhor às necessidades dos clientes. Muitas das empresas que atendemos atuam em diversos países, então faz sentido ter uma pessoa cuidando da mesma conta em lugares diferentes”, diz.

Confira a entrevista completa com Fábio Maceira, o CEO Brasil da JLL.

Nos últimos 25 anos, o mercado imobiliário brasileiro evoluiu muito. Qual foi a importância da JLL para esse amadurecimento?

É como diz o ditado: quando cheguei aqui, tudo era mato. Foi mais ou menos isso. Nessas duas décadas e meia, a transformação urbana foi incrível, e nós acompanhamos o desenvolvimento das regiões de escritórios nas cidades. Uma das primeiras coisas que fizemos no Brasil e que representou uma grande mudança foi levar informações ao mercado de forma transparente. Nossa área de Pesquisa sempre foi muito relevante e, com a divulgação de dados como vacância e preços praticados, conseguimos trazer mais profissionalização na medida em que ampliamos o acesso à informação. Até então, havia poucos investidores institucionais e o mercado era muito estratificado. Com o tempo, a mudança de legislação permitiu a entrada dos fundos imobiliários e das empresas de capital aberto que investem exclusivamente em imóveis, o que também favoreceu a transparência e a evolução do setor.

A história bicentenária da JLL foi um diferencial para o início da atuação no Brasil?

Sem dúvidas. Ajudamos a desenvolver o mercado nacional trazendo padrões internacionais, com prédios inteligentes e foco na experiência do usuário. Nesse contexto de pandemia, então, contar com o conhecimento de uma rede internacional é especialmente importante. Podemos antecipar cenários a partir dos exemplos de outros países que estão em estágios mais avançados no enfrentamento do vírus e, assim, importar soluções para o nosso mercado.

A pandemia acelerou a transformação digital, algo que já era uma realidade na JLL havia algum tempo. Como tem sido esse processo?

A digitalização na JLL se dá em muitas frentes, de forma simultânea. Nós investimos muito em tecnologia, seja desenvolvendo nossas próprias ferramentas e disponibilizando-as ao mercado; seja comprando participação em empresas de tecnologia para levar novas soluções aos nossos clientes e fornecedores; seja implementando tecnologia de terceiros. Nosso objetivo é levar inovação ao mercado. Fazemos isso desde o projeto e a obra, com ferramentas que permitem acompanhamento a distância, passando pelo monitoramento da ocupação dos espaços e chegando ao uso de aplicativos de gestão que otimizam processos e aumentam a eficiência.

Após um ano com os escritórios fechados, as empresas estão repensando os seus espaços e planejando mudanças de acordo com as necessidades do pós-pandemia. Como será o escritório do futuro?

Os escritórios terão outra cara por causa do trabalho remoto, que veio para ficar, mas continuarão sendo locais muito relevantes. Antes, cerca de 80% da área dos escritórios era dedicada ao trabalho individual. Isso deve evoluir. Daqui para a frente, os espaços serão mais voltados para os trabalhos em equipe, com lounges e salas de reunião, ambientes mais colaborativos e dedicados à promoção da cultura organizacional.

Haverá menos pessoas nos escritórios?

A densidade deve cair, mas apenas porque, com o modelo híbrido de trabalho, o escritório não será utilizado ao mesmo tempo por todos os colaboradores de uma determinada empresa. Deve-se considerar também que haverá um espaçamento maior entre as estações de trabalho, pela necessidade de distanciamento, além da oferta de ambientes mais amplos, inclusivos, focados no bem-estar e na experiência dos usuários. O escritório será um ponto de encontro entre os colaboradores e ainda um local de eventos, para aproximar também clientes e fornecedores. Esses eventos não serão mais apenas presenciais, mas híbridos, com transmissão online, então os espaços terão que ser equipados para isso. A tecnologia vem com tudo: desde controles de acesso touchless e sensores de qualidade do ar para evitar a disseminação de vírus e bactérias até aplicativos para reservas de espaços e sensores de monitoramento para garantir um uso inteligente. Além disso, há outros movimentos em curso, como a descentralização dos escritórios e o office pass, que dá ao funcionário opções de lugares para trabalhar. Enfim, há muitas tendências se desenhando, todas com o objetivo de aprimorar a eficiência no uso dos escritórios e aumentar a produtividade das equipes.

A área de Capital Markets vem se destacando na empresa, com o segmento mostrando certa resiliência mesmo em meio à crise gerada pela pandemia. Como você avalia as oportunidades atuais de investimento imobiliário?

Instrumentos financeiros, como CRIs, fundos imobiliários e empresas de capital aberto que investem em imóveis, trouxeram o mercado imobiliário para outro patamar, com uma liquidez maior. Atualmente, com a Selic em 2,75% ao ano, um dos menores níveis da história, os imóveis são uma classe de ativos que proporciona um retorno interessante, com a combinação da valorização do imóvel e da renda.

O cenário não deve ser exatamente o mesmo para os diferentes tipos de ativos imobiliários?

Existem opções com desempenho melhor neste momento, como supermercados, que oferecem previsibilidade de renda, e galpões logísticos, que têm pressão positiva para aumento de aluguel e perspectivas de ampliar o retorno. É uma boa hora de entrada até mesmo no segmento de hotéis, tirando proveito dos ativos mais baratos. Capital Markets é uma área que continuará a crescer.

No segmento logístico, a pandemia teve impacto positivo graças ao crescimento do e-commerce e às novas necessidades de last mile. Quais desdobramentos podemos esperar a partir disso no mercado?

Os hábitos de consumo mudaram, e o cliente não está disposto a esperar por certos produtos. A principal transformação é na velocidade da entrega. Isso eleva o uso de imóveis urbanos na cadeia logística, fazendo com que chegue cada vez mais perto do consumidor. Assim, além dos galpões escuros [não identificados por marcas], locais que atuavam apenas como ponto de varejo se tornaram também pontos de distribuição. Mas é uma balança a ser equilibrada: se o armazenamento for feito na loja, que é mais próxima, estarão embutidos os custos de um ponto de venda, como aluguel em endereço nobre e ar-condicionado. Se o estoque for mantido em um centro de distribuição fora da cidade, é mais barato, mas a entrega não é tão rápida.

Outro ponto que vem ganhando relevância é o impacto ambiental.

Exatamente. O consumidor está cada vez mais exigente e procurando saber de onde vem o produto que ele compra, como sua distribuição é feita e qual foi o impacto disso. Há uma tendência de consumo local para reduzir a pegada de carbono, o que agrada também aos investidores com olhar para ESG (Environmental, Social and Corporate Governance). Muita inovação ainda deve surgir nesse segmento, com o uso de veículos não poluentes e melhorias na segurança do processo de entrega quando o cliente não estiver em casa, por exemplo. E, apesar do crescimento da demanda por imóveis urbanos para fins logísticos, a demanda por grandes galpões continuará crescente, pois as empresas precisam de espaços para armazenar seus insumos e guardar a produção.

Enquanto os galpões logísticos seguem a todo vapor, a hotelaria, por outro lado, está se adaptando para atravessar esse momento sem precedentes no turismo. Quais são as perspectivas para o setor?

Os hotéis de negócios, que são maioria no Brasil, estão enfrentando as restrições de viagens corporativas e a suspensão de eventos, como congressos e convenções, e isso poderá abrir espaço para outras oportunidades. No futuro, estimo que parte dos hotéis será reconfigurada para permanências de longo prazo, com um apelo mais residencial, melhorando a integração com a cidade e diminuindo a quantidade de espaços restritos apenas aos hóspedes. Isso fará do hotel algo mais dinâmico, menos isolado, com outro mix de serviços. Hoje mesmo, muitos empreendimentos hoteleiros já estão apostando no conceito staycation para atrair clientes interessados em serviços de lazer e bem-estar.

O aniversário de 25 anos da JLL no Brasil ocorre exatamente neste momento de muitas transformações no mundo, impulsionadas pela pandemia. O que você espera para os próximos 25 anos da empresa?

A JLL segue em constante evolução. O que somos hoje é muito diferente do éramos 25 anos atrás, e acredito que o futuro também será muito diferente. A tecnologia e a transparência são os principais influenciadores das mudanças. O Brasil passará por uma expansão econômica nas próximas décadas, com os altos e baixos de uma nação em desenvolvimento. O país tem um potencial muito grande, inclusive para o crescimento dos nossos negócios. Provavelmente, o nosso mix de serviços sofrerá alterações, com áreas que são mais importantes hoje perdendo um pouco de relevância e também o oposto acontecendo.

Novas linhas de negócio surgirão?

Estamos sempre de olho nas oportunidades. Em multifamily, por exemplo, que são prédios residenciais para locação geridos de forma profissional, temos muita força no exterior, mas isso praticamente não existe no Brasil. Acredito que o segmento residencial será uma nova área para atuarmos no país, até em função das mudanças nos hábitos de consumo das pessoas. Além disso, outra oportunidade que prevejo é a intermediação de financiamento imobiliário. Isso evoluiu muito no país nos últimos 25 anos, com o controle da inflação, e continuará a se desenvolver, o que nos abre mais possibilidades em todos os segmentos imobiliários.

E, até lá, novas transformações virão…

Assim como os escritórios e os carros já passaram por essa revolução da flexibilidade, com a possibilidade de aluguel para uso pontual, o mesmo acontecerá com a moradia. A dinâmica mudará, o sonho da casa própria dará lugar à possibilidade de morar onde quiser, alugando apartamentos mobiliados ou semimobiliados, com ou sem serviços incluídos, pelo período que for necessário. As novas gerações não vão querer morar no patrimônio; elas preferirão investir o capital, ter uma renda dessa forma e pagar aluguel em troca da mobilidade. Ainda faltam organização e financiamento para esse mercado se desenvolver no Brasil, mas acredito que essas condições serão dadas nos próximos 25 anos. O resumo é: há boas perspectivas de crescimento nos setores em que já atuamos e naqueles em que ainda atuaremos.

Sobre a JLL

A JLL (NYSE: JLL) é líder na prestação de serviços imobiliários e em gestão de investimentos. Moldamos o futuro do mercado imobiliário por um mundo melhor, usando as mais avançadas tecnologias para criar oportunidades recompensadoras, espaços incríveis e soluções sustentáveis para nossos clientes, nossas pessoas e todos que nos cercam. A JLL é uma empresa Fortune 500, com receita anual de US$ 16,6 bilhões, operações em mais de 80 países e uma força de trabalho de mais de 91 mil pessoas em todo o mundo (em 31 de dezembro de 2020). JLL é marca registrada da Jones Lang LaSalle Incorporated. No Brasil desde 1996, a JLL tem sede em São Paulo e escritório regional no Rio de Janeiro, contando com uma equipe de cerca de 900 profissionais prontos para atuar em todo o País. Nosso portfólio de serviços no Brasil oferece: Locação | Aquisição e Vendas | Consultoria e Avaliação | Gerenciamento de Propriedades | Gerenciamento de Facilities | Engenharia e Manutenção Predial | Projetos e Obras | Design & Build. Setores de atuação: Escritório | Industrial | Varejo | Hotel | Healthcare | Educação | Data Center | Life Sciences.

Para mais informações, visite o site da JLL Brasil: jll.com.br

Fonte: Thays Aldrighe e Jéssica Panazzolo/Tecere – Fotos: Matt Kosterman